○高島市特定優良賃貸住宅供給促進事業制度要綱
平成24年4月1日
告示第52号
(趣旨)
第1条 この告示は、特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律(平成5年法律第52号。以下「法」という。)、特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律施行令(平成5年政令第255号)および特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律施行規則(平成5年建設省令第16号。以下「規則」という。)に定めるもののほか、高島市内において法に基づき建設される中堅所得者等の居住の用に供する良質な賃貸住宅の供給を促進するため、必要な事項を定めるものとする。
(適用の範囲)
第2条 この告示は、法第3条の認定を受けた供給計画(以下「供給計画」という。)に基づき、建設および管理される特定優良賃貸住宅(以下「賃貸住宅」という。)に適用する。
(1) 住宅供給公社等 次のいずれかに該当する者をいう。
ア 滋賀県住宅供給公社
イ 農住組合
ウ 日本勤労者住宅協会
エ 地方公共団体(その出資され、または拠出された金額の全部が地方公共団体により出資され、または拠出されている法人を含む。)の出資または拠出に係る法人で賃貸住宅の建設および管理を行うことを目的とする者
(2) 管理業務者 次のいずれかに該当する者で、認定事業者として自ら賃貸住宅を管理し、または認定事業者からの一括借上もしくは管理受託により賃貸住宅を管理する者をいう。
ア 住宅供給公社等
イ 農業協同組合法(昭和22年法律第132号)に基づき設立された農業協同組合または農業協同組合連合会のうち、同法第10条第5項に規定する事業を行う者
ウ 民法(明治29年法律第89号)第34条の規定により設立された法人で賃貸住宅の管理を行うことを目的とする者
エ その他賃貸住宅の管理を業務として行う法人のうち、賃貸住宅の管理を行うため必要な資力および信用等について、別に定める基準を満たす者
(3) 管理期間 供給計画に記載された賃貸住宅の管理期間をいう。
(4) 限度額家賃 規則第20条で定める額をいう。
(5) 変更限度額家賃 賃貸住宅の推定再建築費が規則第21条第1項で定める基準に該当する場合において、規則第20条および第21条第2項で定める額をいう。
(6) 契約家賃 入居者と認定事業者等との間で締結された賃貸借契約書に記載された賃料をいう。
(7) 入居者負担額 契約家賃の額から国または県もしくは市が行う家賃の減額に係る補助金の額を控除した額をいう。
(供給計画の認定)
第4条 法第2条第1項の規定による申請は、規則別記様式によらなければならない。
2 前項の申請書には、次に掲げる書類を添付しなければならない。
(1) 賃貸住宅の位置および都市計画法(昭和43年法律第100号)第8条第1項第1号に規定する用途地域を表示した付近見取図
(2) 縮尺、方位、賃貸住宅の敷地の境界線および敷地内における賃貸住宅の位置を表示した縮尺500分の1程度の配置図
(3) 縮尺、方位、間取り、各室の用途および設備の概要を表示した縮尺200分の1程度の各階平面図
(4) 認定を申請しようとする者が、賃貸住宅の敷地となるべき土地の区域内の土地またはその土地について建物の所有を目的とする地上権、賃借権もしくは使用賃借による権利を有する者であることを証する書類
(5) 供給計画の認定の申請に係る住宅の近傍で供給されている3以上の同種の賃貸住宅の概要について記載した近傍賃貸住宅状況報告書(様式第1号)(近傍に適切な賃貸住宅が存在しない場合にあっては、不動産鑑定書その他市長が認める書類)
(6) 賃貸住宅の修繕の時期および方法を記載した賃貸住宅修繕計画書(様式第2号)
(7) 管理を受託し、または一括して賃借する者の同意があることを証する賃貸住宅借上等同意証明書(様式第3号)(管理業務者に賃貸住宅の管理を委託し、または賃貸住宅を一括して賃貸する場合に限る。)
(8) その他市長が必要と認めるもの
(認定の基準)
第5条 供給計画は、法第3条各号に掲げる基準のほか、次に掲げる基準に該当するものでなければならない。
(1) 賃貸住宅が供給される対象地域は、都市計画法(昭和43年法律第100号)第8条第1項に規定する工業地域および工業専用地域を除く用途地域に含まれ、かつ、賃貸住宅に対する需要が十分に見込まれる地域であること。
(2) 賃貸住宅の戸数が、一の団地につき耐火構造の賃貸住宅にあっては15戸以上、準耐火構造の住宅にあっては10戸以上であること。ただし、認定計画に定められた賃貸住宅の戸数から入居者を募集したにもかかわらず、3か月以上継続して入居者が確保できない住戸を除いた戸数が10戸未満となること、その他認定計画を変更して賃貸住宅の戸数を10戸未満とすることについてやむを得ない事情がある場合は5戸以上とする。
(3) 賃貸住宅の規模、構造および設備は、市長が別に定める建設基準を満たすこと。
(4) 賃貸住宅の資金計画は、建設費等の算定が通常供給される賃貸住宅の建設費に見合った適切なものであり、その所要資金予定額を確実に調達できると見込まれるものであること。
(5) 賃貸住宅の認定管理期間における家賃は、次に掲げる基準に適合するものであること。
ア 法第13条第1項の規定に基づく規則第20条で定める限度額家賃の額以下であること。
イ 建設予定地の近傍同種の賃貸住宅の家賃の額、立地、規模、構造、設備および築後年数を勘案のうえ算出した平均家賃(1m2当たり)を超えていないこと。
ウ 近傍同種の賃貸住宅がない場合は、不動産鑑定による家賃額を基準として定められたものであること。
(6) 一般賃貸人が自ら管理業務者である、または管理業務者である者に賃貸住宅の管理を委託し、もしくは賃貸住宅を一括して賃貸するものとしていること。
(7) 賃貸住宅の修繕の時期、内容の区分に応じた負担区分等を定めた修繕計画を作成していること。
(8) 賃貸住宅の入居者の入退居の状況を明らかにする書類および毎年度の収支決算書を備え付けられるものであること。
(9) 管理業務者が賃貸住宅を管理する期間は、耐火構造の賃貸住宅あっては原則として20年以上、準耐火構造の賃貸住宅にあっては原則10年以上であること。
(1) 賃貸住宅の戸数の変更のうち、5分の1未満の戸数の変更(変更後の戸数が別に定める高島市特定優良賃貸住宅供給促進事業供給計画の認定基準に適合するものに限る。)および駐車場等空地関連施設等について補助金の変更を伴わない軽微な変更
(2) 賃貸住宅の建設事業の実施期間の変更のうち、事業着手または完了の予定年月日の6月以内の変更(同一会計年度内での変更に限る。)
(供給計画の有効期間)
第7条 認定事業者は、最初に供給計画の認定を受けた年度から、その翌年度までの間に賃貸住宅の建設工事(以下「建設工事」という。)に着手しなければならない。
2 認定事業者が前項に規定する期間内に建設工事に着手できないときは、市長は法第10条に基づき改善命令を行わなければならない。
3 認定事業者が前項の規定による処分に違反したときは、市長は法第11条に基づき認定を取消すものとする。
(賃貸住宅の建設事業に係る報告)
第8条 認定事業者は、建設工事に着手したときは、賃貸住宅建設工事着工届(様式第6号)により速やかに市長に報告しなければならない。
2 認定事業者は、建設工事を完了したときは、賃貸住宅建設工事完了届(様式第7号)により速やかに市長に報告し、完了検査を受けなければならない。
(入居者の資格)
第9条 規則第7条第1号、同条第3号および同条第4号の規定により市長が定める額は48万7,000円とする。
2 規則第7条第2号において市長が定める基準は、次の各号に掲げるものとする。
(1) 賃貸住宅の管理が開始された後3月以上入居のない住戸で、賃貸住宅の認定事業者が市長に入居基準を緩和する旨の届け出を行ったものへの入居(市長が当該届出を受理した日の属する年度の末日までのものに限る。)であること。
(2) 公募により次のいずれかに該当する者の入居であること。
ア 現在収入があり、所得が収入分位10％(月額10万4,000円)以上の世帯であって、主たる収入者の年齢が40歳未満であること。
イ 現在収入があり、所得が収入分位15％(月額12万3,000円)以上の世帯であって、主たる収入者の年齢が50歳未満であること。
3 規則第7条第3号の規定により市長が認める特別の事情は、災害および不良住宅の撤去のほか、次に掲げる事由とする。
(1) 公営住宅法第2条第6号に規定する公営住宅の借上げにかかる契約の終了および同条第15号に規定する公営住宅建替事業による公営住宅の除却
(2) 都市計画法第59条の規定に基づく都市計画事業、土地区画整理法(昭和29年法律第119号)第3条第3項もしくは第4項の規定に基づく土地区画整理事業、大都市地域における住宅および住宅地の供給の促進に関する特別措置法(昭和50年法律第67号)に基づく住宅街区整備事業または都市再開発法(昭和44年法律第38号)に基づく市街地再開発事業の施行に伴う住宅の除却
(3) 土地収用法(昭和26年法律第219号)第20条(第138条第1項において準用する場合を含む。)の規定による事業の認定を受けている事業または公共用地の取得に関する特別措置法(昭和36年法律第150号)第2条に規定する特別公共事業の執行に伴う住宅の除却
(4) 前3号に掲げるもののほか市長が特別な事情であると認めた場合
4 規則第7条第4号の規定により市長が定める基準は、勤務の状況等により親族と同居することが困難であると認められるものとする。
(入居者の公募)
第10条 規則第9条第1項の規定による賃貸住宅入居者の公募は、入居申し込みの期間の初日から起算して少なくとも1週間前に、同条第3項に掲げる事項を明示して、次の各号のいずれかの方法により行わなければならない。
(1) 新聞への掲載
(2) テレビまたはラジオでの放送
(3) 賃貸住宅建設地および一般賃貸人の事務所での掲示
(公募によらない募集)
第11条 規則第7条第3号に規定する者を賃貸住宅に入居させる場合は、市長は公募によらない募集を行えるものとする。
2 一般賃貸人は、前項の規定により市長が募集する者の入居に努めなければならない。
(優先入居の実施)
第12条 規則第11条の規定により市長が定める基準は、次の各号のいずれかに該当するものとする。
(1) 18歳未満の同居する児童が3人以上いる者
(2) 配偶者のない者で現に児童を扶養している者
(3) 入居者または同居親族に60歳以上の者がある者
(4) 入居者または同居親族に心身障害者がある者
(5) 公営住宅の入居者で収入超過者である者
(6) 高島市に現に居住し、または勤務する場所を有する者
2 前項の規定による入居者の選定は、当該賃貸住宅が存する地域の住宅事情を勘案して、市長が必要と認めた場合にあっては、一般賃貸人は原則として実施しなければならない。
(賃貸住宅の入居者の資格にかかる認定の基準の特例)
第12条の2 地域における多様な重要に応じた公的賃貸住宅等の整備等に関する特別措置法(平成17年法律第79号)第13条第1項の規定により、同法第6条第1項の規定に基づき市が作成する計画(以下「地域住宅計画」という。)で定める配慮入居者は次のとおりとする。
(1) 同居親族がない者
(2) 給与住宅として主にファミリー世帯を入居させようとする法人
(3) 世帯の所得が第9条第1項に定める額を超える者
(4) 公共公益施設として使用しようとする団体
(5) 建築物の耐震改修の促進に関する法律(平成7年法律第123号)第10条に規定する認定建築物である住宅の耐震改修の実施に伴い仮住居を必要とする同法第5条第3項第2号に規定する特定入居者
(入居者公募届出等)
第13条 一般賃貸人が、賃貸住宅の入居者を公募しようとするときは、原則として、2月(空き家の募集については1週間)前までに、入居者公募届出書(様式第8号)により市長に届出なければならない。
2 前項の規定による届出は、次に掲げる書類を添えて行わなければならない。
(1) 近傍同種の賃貸住宅の家賃の額を上回らないことを証する書類(様式第9号)
(2) 家賃の総額が限度額家賃を越えるものでないことを証する書類(様式第10号)
3 市長は第1項の規定による届出を受けた後、新たに管理を開始しようとする賃貸住宅の入居者の公募の概要については、市の広報等に掲載するものとする。
4 一般賃貸人は、前項の規定による手続き後でないと、賃貸住宅の入居者の公募を行うことはできない。
(家賃等の変更の届出)
第14条 一般賃貸人は、家賃または敷金を変更しようとするときは、家賃等変更届出書(様式第11号)により市長に届出なければならない。
(入居者の選定および資格審査)
第15条 一般賃貸人は、抽選その他公正な方法により入居者を選定しなければならない。ただし、第12条による優先入居を行う場合は、この限りでない。
6 資格審査は、次に掲げる書類により行うものとする。
(1) 前年の所得を証する書類(源泉徴収票、市町村発行の所得証明書、税務署の受付印を押印した確定申告書の写し、勤務事業所発行の給与支払証明書等)
(2) 収入報告書(算定表)
(3) 続柄を記載した世帯全員の住民票記載事項証明書
(4) その他事情に応じて確認する書類
ア 勤務事業所発行の給与支払証明書および健康保険証の写し(当年の1月2日以降に現在の職場に就職した場合)
イ 婚約証明書(原則として媒酌人および父または母の署名・押印があるもの)(婚約者の場合)
ウ 戸籍謄本(父子または母子世帯の場合)
エ 身体障害者手帳等の写し(世帯に身体障害者等がいる場合)
オ 税務署の受付印を押印した開業届の写しおよび収支明細書の写し(当年1月2日以降に自営業を開業した場合)
カ 年金証書の写しおよび年金支払証明書の写し(当年の1月以降に新たに年金の受給権を取得した者がいる場合)
キ その他必要と認める書類
(賃貸借契約書等の作成等)
第16条 一般賃貸人と入居者が締結する契約は、賃貸借契約書(様式第15号)を標準としなければならない。
2 認定事業者が管理業務者に賃貸住宅の管理を委託する場合の契約は、管理委託契約書(様式第16号)を例としなければならない。
3 認定事業者が管理業務者に賃貸住宅を一括して賃貸する場合の契約は、一括借上契約書(様式第17号)を例としなければならない。
(書類の備付け)
第17条 規則第15条第3号の規定により認定事業者または一般賃貸人が備付ける必要がある書類は、次の書類とする。
(1) 賃貸借契約書
(2) 管理委託契約書または一括借上契約書
(3) 入居者の入退居の状況を明らかにした書類
(4) 家賃および敷金の収納状況を明らかにした書類
(5) 毎年度の収支決算書
2 認定事業者または一般賃貸人は、賃貸住宅の認定管理期間中、前項に掲げる書類のほか、次の書類を備付けなければならない。
(1) 賃貸住宅の建設に係る図書一式
(2) 賃貸住宅の点検および修繕の状況を明らかにした書類
(認定事業者の管理義務等)
第18条 認定事業者は、法、規則およびこの要綱に基づき、適切かつ合理的に賃貸住宅の管理を行わなければならない。
2 認定事業者は、市長の求めに応じて、賃貸住宅の建設または管理の状況について報告しなければならない。
3 認定事業者は、市長の助言または指導に基づいて賃貸住宅の管理を行わなければならない。
4 認定事業者は、法第10条の規定による改善命令を受けた場合は、必要な措置を講じなければならない。
(地位の承継)
第19条 法第9条の規定による地位の承継については、次の各号のいずれかに該当する場合に、市長の承認を受けて行われるものとする。
(1) 認定事業者が死亡した場合に、当該認定事業者の承継人が特定優良賃貸住宅を供給計画に従って供給する意思を有し、かつ、供給を行うことができる者である場合
(2) 認定事業者が、破産等のやむを得ない事情により第三者に地位を承継する場合に、承継人が特定優良賃貸住宅を供給計画に従って供給する意思を有し、かつ、供給を行うことができる者である場合
(賃貸住宅の用途廃止)
第20条 滋賀県特定優良賃貸住宅供給促進事業費補助金交付要領(平成6年10月1日施行)第2条第1項第1号アに規定する補助を受けた賃貸住宅のうち、管理期間以内のものに係る用途廃止については、次の各号のいずれにも該当するものとして法第5条第1項の規定による市長の認定を受けた場合に限り、用途の廃止をすることができるものとする。
(1) 管理開始後10年以上経過していること。
(2) 社会経済情勢の変化等により空き家となったもので、入居者募集のための処置を講じたにもかかわらず、3月以上空き家の状態であること。
(賃貸住宅の滅失等)
第21条 認定事業者は、賃貸住宅が災害により滅失等の損害を受けたときは、当該賃貸住宅の滅失等の日から1月以内に、賃貸住宅滅失等報告書(様式第19号)により市長に報告しなければならない。
(管理期間終了後の報告)
第22条 認定事業者は、その管理する賃貸住宅について、供給計画に定められた管理の期間を経過したときは、賃貸住宅管理期間終了報告書(様式第20号)により遅滞なく市長に報告しなければならない。
(その他)
第23条 この告示に定めるもののほか、賃貸住宅の供給の促進に関し必要な事項は、市長が別に定める。
